Dans le contexte fiscal actuel, il existe 2 types d’investissements immobiliers intéressant qui sont l’achat d’un appartement neuf sous le régime de la loi Pinel, ou l’achat d’un appartement ancien (déjà existant) avec une déclaration 2044 ou en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Quelle est votre situation fiscale ?
Le premier élément qui peut orienter votre choix est la fiscalité actuelle de votre foyer et celle à venir.
Je m’explique. Si votre impôt sur le revenu est inférieur à 3000 € par an et le restera sur les 5 à 10 années à venir, alors clairement la loi Pinel n’est pas faite pour vous.
Investir dans l’immobilier en loi Pinel offre une aide pour l’achat d’un bien immobilier dans le neuf non négligeable, puisque la réduction sur le montant du bien acheté est de 21% si vous louer ce logement pendant 12 ans.
Cela permet ainsi d’acheter un appartement neuf au prix de l’ancien car très souvent il y a une différence de 15% à 20% entre les deux.
Si votre fiscalité est trop faible, alors vous ne pourrez pas percevoir les bénéfices de ce dispositif fiscal car la réduction d’impôt généré sera trop importante par rapport à l’impôt que vous payez.
Exemple : Vous payez 2000 € d’impôt par an. Vous décidez d’acheter un logement d’une valeur de 180 000 € sous le régime Pinel. Vous allez donc avoir une réduction d’impôt de 3600 € par an. Seulement vous payez que 2000 d’impôt. LEs 1600 € de réduction d’impôt généré en plus et non utilisé sont perdus.
Si votre fiscalité annuelle est supérieure ou égale à 3000 € par an alors, le choix est à affiner en fonction des éléments suivants.
Combien de temps souhaitez-vous accorder à votre projet ?
Votre disponibilité définit votre projet
Un des facteurs à prendre en compte va être votre temps. C’est à dire le temps que vous avez et souhaitez accorder à votre projet d’investissement et le degré d’implication que vous souhaitez avoir.
Au plus vous vous impliquerez dans votre projet, au plus la rentabilité finale de l’opération sera importante.
Mais sachez qu’il est tout à fait possible de déléguer 100% de votre investissement, moyennant un coût. (sauf si vous connaissez quelqu’un qui travaille gracieusement, je n’en connais pas encore dans ce secteur)
Pour ne pas vous laisser trop d’illusions, sachez qu’aujourd’hui les professionnels de l’investissement ont en moyenne des rentabilités autour de 8% net maximum. Ces rentabilités s’obtiennent sur des locations courts séjours avec beaucoup de turn-over, une gestion très chronofage, des petites réparations en permanence, …
La rentabilité sera de 3,5% nette pour quelqu’un qui déléguera 100% de son opération et 4,5% nette maximum pour quelqu’un qui géra lui même son appartement que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien.
Souhaitez-vous vous occuper de la recherche du bien ?
Souhaitez-vous exécuter vous même les travaux ou faire faire les devis ?
Souhaitez-vous gérer la location ?
Que faut-il prendre en compte lors d’un achat dans l’ancien d’un appartement existant ?
L’achat d’un appartement ancien nous oblige à nous renseigner sur plusieurs points.
Les aléas sur l’état de l’appartement et des parties communes sont à prendre en compte.
Les aléas pouvant intervenir sur l’immeuble
- Le ravalement de façade (5000 € en moyenne par appartement)
- La mise au norme ou le changement d’un ascenseur (3000 € en moyenne, varie en fonction de l’élévation de l’appartement)
- La rénovation de la toiture
- La mise au norme de l’électricité
- L’isolation de la facade
Les aléas pouvant intervenir sur l’appartement
- La mise au norme de l’électricité
- Les travaux de sol, plafond, murs
- La remise en état des pièces
- Le changement des éléments standard (WC, douche, meuble de cuisine, …)